물류부동산 거점 시장 투자전망과 전략(2)

첫째 지역적 전망은 다음과 같다.

쪾1단계 : 높은 수출 비중 → 부산항과 인천항 이 개발됨

쪾2단계 : 소비시장 배송을 위한 물류센터가 서 울 수도권과 부산-경남지역, 6대광역시 주변지역에 건축됨

쪾현재 : 수도권 인접지역(용인 등) 지가 상승 으로 평택, 안성 등지로 외연 확대 추세

쪾용인, 이천: 전통적 중·소규모 물류센터 많 음

쪾평택, 안성(신규 공급지역): 대규모 현대식 건물이 속속 건축 중

쪾제조공장이 중국으로 이전하면서 수입물량 증 가. 항구가 새롭게 관심을 받고있음.

쪾인천항이 재개발되고, 평택항 물류수요가 꾸 준히 증가

쪾물류 배송시스템과 교통편의성에 의해 새로 운 물류거점 등장

쪾 중앙·지역 허브 : 목천, 밀양, 마산, 진주

시장 규모에 대한 전망은 개별 물류센터의 규모 만이 아니라, 전체 물류센터의 시장규모 역시 확대 추세며 물류 외주처리 물량의 증 가, 물류서비스의 활성화, 수입물량의 증가했다. 건물 규모에 대한 전망을 보면 지금 까지는 29,752㎡(9,000평) 이상의 물류부지 개발이 드물었다. 그 이유는 토지관련 법 령의 제한 때문인데 큰 규모로 개발하기 위해서는 ‘지구단위계획’이나 유통단지로 지정 받아서 개발해야 한다.(과거 준농림지 난개발 영향)

또 시장의 수요 역시 대규모 물류센터를 필요 로 하지 않았다. 국내 평균 물류시설 이용면적 (2004년)을 보면 제조업: 863㎡(261 평), 도-소매업: 982㎡(297평)이다. 즉 정부나 지자체의 도시계획하에서, 협회나 단 체 중심의 민간주도형으로 대규모 개발이 일반화 될 것으로 전망된다.

유형에 대한 전망을 보면, 우선 기업체의 물류 시설 소유형태를 구분 (한국교통연구원 2001 조사결과)해 보면 ▲자가소유:임대 = 76.8%:23.2% 로 국내 기업들의 부동산에 대한 소유 선호도 반영하고 있다. 수요적인 면에선 자가물류창고 보다는 임차물류창고에 대한 수요가 점점 더 커질 것으로 예상 한다. 여기서 전제조건은  부동산 시장의 안정. 부동산 양도차익에 대한 세제 가 완비되어야한다는 것이다. 물류전문업체(3PL)들의 역할이 증대될 것이며 물류서비 스 전문화로 대형 물류시설에 대한 수요의 증가 또한 예상된다. 또 핵심지역에는 자 가. 기타 지역은 임차 창고로 이용될 것이다. 한편 임대용-영업용(상업용) 물류창고 의 공급 증가 예상될 것으로 보인다.

기관투자자 시장참여에 대한 전망은 물류부동 산 투자시장 참여는 더욱 증가할 것이다. 과거에는 공실률 및 임대료 동향 등에 대 한 체계적 정보가 없었으나 점차 체계적인 정보가 구축되고 있다. 산업용부동산 투자 의 안정적인 운영수익 획득 경험을 가진다.다른 부동산 자산군 대비 상대적으로 높 은 수익률을 보인다.

세계적으로 물류서비스 전문화 추세와 국가간 무역의 지속적인 증가로 수요에 대한 긍정적인 전망도 기대되고 있다.

아시아 지역은 현대적인 물류센터에 대한 수요 가 공급을 넘어서고 있는 지역으로 꼽힌다. 특히 주요 항만 지역 수요의 증가 예상되 고, 공실률은 낮아지며 임대료는 상승할 것으로 전망이다. 기관투자자의 역할은 시 장 임대료의 하향 안정화 유도와 물류업체와 공동개발 증가시키는 것이며 300억원 이 상의 대규모 물류센터 투자로 시장 물류센터의 수준 향상시키는 것이 다.

*<미국 물류센터 현황>

 · 약 66%를 임차로 사용하고 있 다.

· 물류센터 중 제조의 성격이 약간 포함된 것들 은, 소유자의 직접 사용 비중이 높다.

· 전체 창고면적 : 약 614,878,800㎡(1.86억평)

· 미국 신규 물류센터에 대한 2007년 순흡 수율 (net absorption-신규 수요의 자연증가율) - 4,958,700㎡(약 150만평/년)

·LA : ▲전체 창고 면적: 76,066,458㎡(2,301만 평) ▲창고 평균크기: 4,364㎡(1,320평) ▲인구 대비면적: 1인당 4㎡(1.34평)

참조) 미국 물류시설의 시장규모조사(도시별 비 교)

▲물류허브 배송센터 소재 도시

▲인구대비 평균 물류센터 면적이 크 다.

▲지역 수요만을 위한 물류시설

밀집 도시 - 물류센터 규모가 평균보다 작 다.

참조) 미국 물류거점의 인구 1인당 물류센터 면 적 : 4㎡(1.35평) (전체 인구대비 평균 2㎡(0.62평))

▲서울 수도권의 물류센터 비례 계산면적 : 인 구(약 2,000만명) 비례로 추산한다면 약 2,700만평(1.35평 *2,000만)

▲정부 및 민간물류컨설팅사의 조사자료 : 2005 년 서울 수도권의 예상 물류센터 면적은 600만평. [군포복합화물터미널 물류시설 323,968㎡(9.8만평)]

물류부동산 확보 전략

우선 기관투자자를 활용한 물류센터 취득해야 한다. 과거에 비해 기관투자자의 영향력 커졌다. 이들과 함께 Win-Win하는 전략을 구 사해야 하며 물류회사와 재무적 투자자간 협력 (Partnership)관계 구축해야 한 다.

과거(고도성장/산업화 사회)와 다른 경제상황이 다. 높은 부동산 가격상승 및 양도차익을 기대할 수 없는 부동산시장 환경으로 인해 소유 중심의 물류센터 취득에 새로운 접근이 필요함을 인식해야 한다.

중-장기 계획 하에, 필요한 물류센터 면적을 사 전계약(임대차)을 통해 저렴한 임대료로 물류센터 확보(Build-to-suit)도 중요하다. 창고 사용자(임차인)는 상대적으로 저렴한 임대료로 창고를 확보하고 기관투자자는 개발 후 공실 리스크 없이 개발사업에 시작할 수 있는 만큼 기대수익률을 낮춰야 한 다.

 

▲토지면적: 29,752㎡(9,000평)×45만 (매입: 40억원) ▲건물면적: 24,794㎡(7,500평)×160만 (건축: 120억원) ▲기타비용: 10억 원 ▲총투자금(170억원)×8.47% = 1,440M ▲3.3㎡ 월임대료: 1,440M/12개월/24,794㎡ (7,500평)

→ 임대료 16,000원

상기 사례는 개발 후 책정된 임대료 사례로 사 전 약정이 된다면 더 낮은 임대료도 제안이 가능하다. 즉 기관투자자가 매입한다면, 건축비용은 상승하고 기대수익률은 하락하며 기타 부대비용은 증가가 가능하다.

또 임대료수준은 비슷하게 형성될 것이다. 국내 기관투자자는 크게 리츠 AMC와 부동산 펀드 AMC로 나뉘는데 관련법령으로는 부동산 투자회사법과 간접투자사산운용업법이 있다. 이밖에 생명보험사, 은행, 증권회사, 공 제조합등이 있다. 해외기관투자자는 프로로지스, AMB, 유린프로등이 있는데 프로로지 스는 1994년에 뉴욕주식시장에 상장되고 거래됐다. 현재 미국, 유럽에서는 6~7년 전 부터 급성장하고 있는데 물류센터 [매입]/[개발] - [임대] - [관리]를 전문으로 하 고 개발-설계에 대한 경험과 노하우를 충분히 살리며, 임차인(User)와 긴밀한 관계 를 유지해 고객 불만 처리도 하고 있다. 투자 방식은 단순 매입, 셀&리스백 방 식, 개발(Bild to Suit) 이 있다. 간접투자기구를 이용한 물류센터 취득의 경우 부동 산 간접투자는 부동산에 전문적으로 투자하는 ‘투자기구’에 투자함으로써 부동산 투자로부터 발생하는 수익을 간접적으로 향유하는 투자방식이다

간접투자기구의 [투자자]로 참여하 면서 부분 [임차인]으로 존재하는 사례로는 YTN의 코람코를 통한 YTN 타워 매입건이 대표적이다.

간접투자를 통한 물류센터 취득의 장점은 ▲현 재 수요 및 미래 수요에 대응할 수 있는 규모의 창고 건립 가능현재 수요 및 미래 수 요에 대응할 수 있는 규모의 창고 건립 가능 ▲건축 및 운용에 효율적인 대형 물류창 고의 개발 가능▲규모의 규 의 경제에 의한 관리의 효율성(임대차, 수선-수리 등) 확 보 가능 ▲매각의 용이성으로 유동성이 높음 (지분매각 가능) ▲우량한 회사 재무구 조 확보등이다.

물류센터 임차가 고려되는 이유는 (해외) 물류 기업의 경우 다음과 같다.

1. 급격한 시장상황, 영업환경, 경제환경의 변 화에 민첩하게 대응

2. 물류센터의 임대차 시장과 공급시장이 투명 해 짐

3. 대규모 단지의 활용에서 오는 경제성

4. 인프라가 갖춰져 있는 단지의 활용 가

5. 국내 부동산 세제의 정비(양도차익에 대한 과세)

6 경제의 안정화 단계 진입에 따른 부동산 가 격 안정 (수요 공급)