美 물류창고 ‘텅텅’…공실률 11년새 최고치

미국 물류창고의 공실률이 11년 만에 최고치를 기록했다. 신축, 신규 임대 모두 둔화세를 보였다.

최근 외신에 따르면, 올해 2분기 미국 산업시장의 창고 공실률은 7.1%로, 2014년 4분기(7.2%) 이후 최고 수준을 기록했다. 이는 직전 분기보다 0.1%p, 1년 전보다 0.9%p 상승한 수치다. 전대 물량 또한 전년 대비 25% 증가한 2억2500만ft²(약 2090만㎡, 632만평)로, 시장 전반의 수요 둔화를 나타냈다.

미국 3자물류 업체인 ITS로지스틱스는 최근 발표한 ‘2025년 2분기 미국 유통·풀필먼트 지수’에서 11년 만에 최고 수준을 기록한 공실률을 지적하며, 시장 불확실성이 커지는 가운데 물류 관계자들의 공간 확보 부담이 가중되고 있다고 말했다. 또 실사용 가능한 창고의 공급은 줄어드는 가운데 신축도 위축됐다고 설명했다.

보고서에 따르면 현재 물류창고로 등록된 공간 중 상당수는 노후화되거나 설비가 미흡해 실사용이 어려운 상황이다. 반면 창고 신축 물량은 전년 동기 대비 45% 감소한 7200만ft²(약 669만㎡)에 그쳐, 2019년 1분기 이후 최저 수준을 나타냈다.

또한 미국 부동산 컨설팅 기업인 쿠시먼앤드웨이크필드는 ‘2분기 미국 산업시장 보고서’에서 지난 4~6월 신규 임대면적은 2960만ft²(약 275만㎡)를 유지했으나 공실률은 기록적인 수준이라고 보고했다. 특히 2분기에는 전대 공간이 늘면서 임차인들이 잉여 면적을 줄이려는 움직임이 뚜렷했다고 분석했다.

아울러 서부 지역에서는 변동된 관세 정책의 여파로, LA·롱비치항 인근에 위치한 인랜드엠파이어 권역은 180만ft²(약 16만7200㎡) LA 지역은 110만ft²(약 10만2200㎡)의 부동산 수요 감소가 나타났다고 보고서는 전했다.

한국해양수산개발원(KMI)은 이 같은 내용을 토대로, 현재 미국 창고 시장은 공급 정체와 수요 부진이 동시에 진행되고 있다고 분석했다. 팬데믹 기간엔 신축 물량과 임대수요가 급격히 늘면서 공실률이 최저치(2.8%)를 기록했으나, 수요 부진이 이어지면서 신규 창고 건설이 축소됐다. 이에 더해 기업들은 올해 관세 정책이 적용될 것을 우려하면서 창고에 재고를 선제적으로 반입한 뒤 회외 주문을 줄이고 신규 임대는 유보해 창고 수요가 위축된 상황이다.

다만 KMI는 2분기 높은 공실률을 기록한 것과 달리 주요 거점에 위치한 자동화창고의 임대료는 앞으로 지속 상승할 것으로 전망했다. 최근 미국의 창고 노동자 임금이 시간당 19달러를 넘어선 데다 하반기 소비자 수요 회복과 계절적 재고 축적 시기가 맞물리면 주요 입지와 자동화 설비를 갖춘 창고를 확보하려는 경쟁이 심화될 거란 분석이다.

또한 KMI는 ITS로지스틱스의 자료를 기반으로, 미국의 일부 핵심 지역은 공실률이 높아도 임대료는 꾸준히 오르고 있다는 점에 주목했다. 2분기 평균 순 임대료는 ft²당 10.12달러로 전년 동기 대비 약 3% 상승했다. 특히 댈러스-포트워스는 공실률 9.1%로 가장 높았으나 임대료 상승률은 3.2%였다. 시카고는 공실률 5.9%, 임대료 상승률 4.3%였으며, 뉴욕·뉴저지 지역은 공실률 7.3%, 임대료 상승률 1.1%였다.
 

< 박한솔 기자 hsolpark@ksg.co.kr >