물류센터, 수익형 부동산으로 떠오르다

최근 물류센터가 대형화 첨단화되고 유통기업 및 전자상거래 기업의 성장이 두드러지면서 물류센터에 대한 가치가 높아지고 있다. 그동안 사무용 빌딩 일변도였던 수익형 부동산 투자 분야에서 물류센터가 새 투자대상으로 떠오르고 있다. 이 같은 현상에 대해 한 증권가 관계자는 “금리 하락과 가격 거품 우려로 기관투자가들의 오피스 투자가 주춤한 가운데 물류센터에 대한 투자가 확대되고 있다”고 설명했다.

다양한 물류센터 중 기관의 관심이 큰 대상은 단순 보관뿐 아니라 가공, 포장 등이 가능한 3만3000㎡(약 1만평) 이상의 대형 물류센터다. 실제로 싱가포르투자청은 향후 3년간 경기도 화성 동탄물류단지에 약 8000억원을 투자하기로 했다. 동탄물류단지 면적은 잠실 올림픽주경기장의 8배를 넘는다. 한편 국민연금이 지난 2월 국내자산운용사 ADF와 손잡고 독일의 일괄형 물류센터를 1500억원에 인수했다. 국민연금은 이번 투자로 연 6~7%대의 안정적 고정 수익이 기대된다고 밝혔다. 앞서 국민연금은 지난 해 삼성과 손잡고 프랑크푸르트 인근의 보름스에 위치한 물류시설을 비슷한 금액인 약 1500억원에 인수한 바 있다.

화주 확보 안된 물류센터는 ‘글쎄’

부동산투자 전문가에 따르면 서울시내 오피스의 자본환원률은 4.6∼5%인 반면 물류센터는 6.5∼7%에 이르는 것으로 추정된다. 물론 오피스 대비 수익률이 높지만 리스크도 충분히 감안해야 한다. 부동산 전문가들은 화주가 확보되지 않는 물류센터는 투자 대상에서 제외될 수 있다고 강조했다. 물류시설 부동산 전문가 A씨는 “최근 화주도 확보하지 않은 채 물류센터를 건립해 수익을 얻으려는 움직임이 있는데 이는 위험한 발상이다. 우선 물류센터는 창고로서 역할을 제대로 할 때 그 가치가 높아지는 것이다”고 지적했다. 이어 “물류센터를 지을 때 화주를 미리 유치해 놓지 않으면 아무리 좋은 지역이라도 그 가치가 높게 올라가지 않는다”며 “최근 물류센터가 투자 가치가 높다고 하는 것은 이 창고를 이용하고 있는 화주가 있다는 것이 전제된 것”이라고 덧붙였다. 

이렇듯 물류센터가 투자대상으로 떠오르는 현상에 대해 물류센터를 직접 운영하고 있는 이들은 물류센터를 투자대상으로 보는 것에 대해 동의하면서 여러각도에서 생각해봐야 한다고 지적했다.

무엇보다 지리적 여건이 중요

주류물류기업 오크라인의 대표이자 한국통합물류협회 물류시설위원회 위원장을 맡고 있는 마승철 대표는 기업에서 향후 센터를 구축할 때 물류적 접근이 아니라 금융 산업의 도구로 생각해야 한다고 강조했다. 물류센터가 투자대상으로 바뀌고 있는 변화를 받아들여야 한다는 것이다. 물류센터 가치를 결정하는 가장 중요한 요소에 대해 마승철 위원장은 “중요한 것은 지리적 요건이다. 이어 화주의 유무와 주변인프라도 큰 영향을 끼친다”고 설명했다. 마승철 대표는 향후 물류센터 흐름에 대해 “물류센터가 투자대상으로 자리잡으면서 화주와 물류센터 소유자 간 기싸움이 예상된다. 이에 따른 진통이 발생할 것이다. 따라서 정부 차원의 조정 기능도 필요하다. 최근 해운 및 조선업이 어려움에 처해 있는데 물류 시설 업계도 경쟁이 심해지다 보면 어려움에 처할 수 있다”고 조언했다.

천마물류대표 김필립 대표는 물류센터가 가치를 높이기 위해선 타 센터와는 구별되는 그 센터만의 특징이 있어야 한다고 강조했다. 김 대표는 “대다수의 제조자와 아웃소싱기업들이 임대를 더 선호하기 때문에 물류센터 건물주가 개인이든 투자사든 상관없이 얼마나 좋은 위치에 있는 좋은 시설인가, 그리고 가격 경쟁력이 있는가를 중요하게 생각한다”고 설명했다. 이어 “좋은 물류센터란 지리적 여건이 뛰어나고 고효율의 시설 및 장비를 보유하고 있어야 하며 인력수급이 용이한 센터를 말한다. 다시 말해 화주에게 유리한 센터, 비용절감을 실현하는 센터, 고효율의 센터가 투자자들이 찾는 최적의 센터다”고 강조했다. 김 대표는 이어 “위치로만 보면 이천, 용인, 경기도 광주 등 수도권과 가까운 지역과 인천항, 평택항, 부산항 등의 항만 인접 지역의 물류센터가 투자가치가 높다”고 조언했다.

한편 엔로지스 양수정 대표는 중소물류센터도 그 나름대로의 역할이 있기 때문에 충분히 가치가 있다고 설명했다. “물류센터를 투자대상으로 보는 것은 긍정적이다. 하지만 꼭 대형화만이 답은 아니다. 다양한 규모와 지역의 물류센터가 필요하다고 생각한다. 중소물류센터도 그 나름대로의 역할이 있다. 소비지 인근의 중소 물류센터와 연계된 구축이 필요하다”고 밝혔다.
 
물류센터 평가 기준 마련돼야

현재 서부티엔디에서 물류시설분야를 담당하고 있는 신재광 팀장은 물류센터가 투자대상으로 떠오르고 있으나 국내에선 조금 이르다고 조언했다. 신 팀장은 “물류센터의 투자는 실수요 목적과 부동산개발 목적으로 구분할 수 있다. 전통적으로는 실수요자의 자가이용을 목적으로 직접 투자돼 왔으나 최근에는 부동산 투자자본의 유입으로 부동산 투자 목적물이 된게 사실이다. 그러나 국내의 경우 아직까지는 부동산 투자 목적물로의 투자사례가 많지 않고 투자구조와 자본도 다양하지 않은 것을 보면 물류센터가 투자물로써의 가치는 있지만 예측이 가능하지 않다”고 분석했다. 이어 “국내에서의 물류센터 투자는 오피스빌딩을 대체하기 위해 적극적으로 검토되고 있지만, 아직까지는 몇몇 전문 개발사를 제외하고는 경험이 많지 않은 상황이기 때문에 다양한 거래 사례들이 생겨나야 투자대상으로써 확실하게 자리매김하지 않을까 생각한다”고 덧붙였다.

이어 물류센터의 첨단화 대형화 속에서도 중소물류센터도 살아남을 수 있다고 말했다. “현재의 물류센터 환경변화의 큰 축은 첨단화와 대형화가 맞다. 이 점은 중소물류센터에 어떻게든 영향을 미치게 될 것이다. 물류부동산으로 공급되는 대형물류창고들로 인해 기존의 중소형 임대물류센터들의 수요는 감소하게 되는 부분은 당연하다. 그러나 중소물류센터의 경쟁력이 완전히 잃는 것은 아니다. 대형물류창고의 일부면적을 임차해 사용하는 것과 소형물류창고를 단독임차해 사용하는 것은 임차인의 기호에 따른 선택이 아니라 물류행태에 따라 결정되기 때문이다. 반드시 야드가 필요하거나 수직반송기를 사용할 수 없는 경우에는 소형물류창고를 단독으로 사용하는게 더욱 효과적이다”고 설명했다.

아울러 신 팀장은 물류센터가 안정적인 투자대상이 되기 위해 그에 따른 평가기준이 마련돼야 한다고 지적했다. 신 팀장은 “물류센터가 안정적인 투자대상이 되기 위해서는 수요와 공급의 안정화가 필요하다. 그러나 수요의 변화와 적정공급량을 파악하기 위한 데이터가 부족한 실정이다. 물류부동산 투자를 위한 사업계획서들을 검토해 봐도 가장 중요한 수요와 공급량에 대한 예측 데이터가 없다. 물류부동산에 투자자금이 몰리는 것이 나쁘다고는 할 수 없겠지만, 좋은 투자대상이 되기 위해서는 투자목적물의 가치를 평가할 수 있는 기준이 있어야 하는데 아직 국내에는 없다. 물류, 건축, 설계, 도시계획, 재무분야가 하나의 그룹이 돼 물류부동산에 대한 가치를 결정할 수 있는 기준이 만들어져야 한다. 이러한 가치평가 기준이 있을때 투자를 결정하는 기준을 명확히 할 수 있고 이것이 좋은 투자대상을 찾기 위한 선결조건이 아닌가 싶다”고 조언했다.

물류센터를 투자대상으로 보는 것에 대해 부동산 전문가나 현장에서 물류센터를 운영하는 이들 모두 어느 정도 동의하고 있다. 하지만 충분한 준비 없이 물류센터에 투자하거나 물류센터를 건립하는 것은 리스크가 따를 수 밖에 없다. 물류센터 본연의 업무를 수행하기 위해선 화주가 있어야 한다. 따라서 대형물류센터든 중소물류센터든 화주가 확보돼 있고 향후 화주유치가 유리한 센터가 투자가치가 높은 센터라는 것을 인지해야 한다. 

< 배종완 기자 jwbae@ksg.co.kr >